借地権・借家権の相続｜賃貸借契約の承継手続き完全ガイド
借地権・借家権の相続とは
借地権や借家権も相続財産です。被相続人が借りていた土地や建物の権利は、相続人に承継されます。ただし、適切な手続きを行わないとトラブルの原因となります。
相続される権利の種類
| 権利の種類 | 内容 | 相続可否 | |-----------|------|----------| | 普通借地権 | 建物所有目的の土地賃借権 | 相続可能 | | 定期借地権 | 期間満了で終了する借地権 | 相続可能 | | 普通借家権 | 一般的な建物賃借権 | 相続可能 | | 定期借家権 | 期間満了で終了する借家権 | 相続可能 | | 使用貸借 | 無償の貸借（親族間等） | 原則終了 |
借地権の相続
借地権の基礎知識
借地権の価値
【財産的価値】
借地権割合 × 土地の更地価格 = 借地権価格
【都市部の借地権割合例】
商業地：80～90%
住宅地：60～70%
借地権の種類と期間
- 普通借地権：30年以上（更新可）
- 一般定期借地権：50年以上（更新なし）
- 事業用定期借地権：10年以上50年未満
相続手続きの流れ
相続発生
↓
地主への通知（速やかに）
↓
相続人の確定
↓
遺産分割協議
↓
名義変更手続き
↓
地代の支払い継続
地主への通知
通知書の例
借地権相続通知書
貴殿より借地しております下記土地について、
借地人である山田太郎が令和○年○月○日に
死亡いたしましたので、ご通知申し上げます。
記
1. 借地の所在：東京都○○区○○1-2-3
2. 借地人：故 山田太郎
3. 相続人：山田花子（続柄：妻）
山田一郎（続柄：長男）
つきましては、今後の借地契約について
ご相談させていただきたく、よろしくお願いいたします。
令和○年○月○日
相続人代表 山田花子
名義変更の手続き
必要書類
□ 被相続人の戸籍謄本（死亡記載）
□ 相続人全員の戸籍謄本
□ 遺産分割協議書（単独相続の場合）
□ 相続人全員の印鑑証明書
□ 借地契約書
□ 建物登記簿謄本（借地上の建物）
承諾料の相場
- 名義変更承諾料：借地権価格の10%程度
- 地域により差あり
- 交渉の余地あり
借地権の分割相続
問題点
- 地主の承諾が必要
- 建物の共有問題
- 地代支払いの責任
望ましい方法
-
単独相続
- 一人が借地権取得
- 他の相続人に代償金
-
売却して分割
- 第三者への売却
- 売却代金を分割
借家権の相続
相続の要件
同居親族の場合
【要件】
1. 被相続人と同居していた
2. 相続開始時に居住
3. 賃料支払いの継続
【効果】
当然に借家権を承継
別居親族の場合
- 原則として相続可能
- 大家の承諾は不要
- ただし居住実態必要
相続手続きの実務
1. 大家への連絡
連絡のタイミング
- 死亡後速やかに（1ヶ月以内）
- 家賃の引落し変更前
- トラブル防止のため
通知内容
賃借人変更通知書
賃貸借物件：○○マンション201号室
旧賃借人：山田太郎（令和○年○月○日死亡）
新賃借人：山田花子（続柄：妻）
上記のとおり賃借人が変更となりましたので
通知いたします。契約条件は従前のとおり
継続させていただきたく、お願いいたします。
家賃振込先：変更なし／下記に変更
新振込先：○○銀行○○支店
普通預金 1234567
口座名義 ヤマダハナコ
2. 契約書の書き換え
大家が要求する場合
- 新たな契約書作成
- 連帯保証人の確保
- 敷金の精算
注意点
- 賃料値上げ要求への対応
- 更新料の取扱い
- 原状回復義務の確認
特殊な借家権
公営住宅の場合
【承継要件】（自治体により異なる）
1. 同居期間1年以上
2. 同居の承認を得ていた
3. 収入基準を満たす
4. 他に住宅を所有していない
【手続き】
承継申請書を60日以内に提出
社宅・官舎の場合
- 原則として退去
- 猶予期間あり（3～6ヶ月）
- 勤務先との協議
相続税評価
借地権の評価
評価方法
借地権の相続税評価額 =
自用地評価額 × 借地権割合
【計算例】
土地評価額：1億円
借地権割合：70%（路線価図で確認）
借地権評価額：7,000万円
借家権の評価
評価方法
借家権の相続税評価額 =
年間賃料 × 12 × 借家権割合（通常30%）
【計算例】
月額家賃：10万円
年間賃料：120万円
借家権評価額：36万円
トラブル事例と対策
事例1：地主が名義変更を拒否
状況
- 地代の滞納歴あり
- 地主との関係悪化
- 法外な承諾料要求
対策
1. 借地借家法での保護確認
2. 弁護士を通じた交渉
3. 借地非訟手続きの申立て
4. 裁判所の許可を得る
事例2：借地上の建物が未登記
問題点
- 借地権の対抗力なし
- 地主への対抗不可
- 第三者への対抗不可
解決策
- 早急に建物登記
- 地主の協力要請
- 建物表題登記から実施
事例3：共同相続でのトラブル
状況
- 兄弟で借家権を共同相続
- 一人だけが居住継続
- 家賃負担で対立
解決策
1. 居住者が単独承継
2. 他の相続人に代償金
3. 期限を決めて売却
4. 家賃相当額の支払い
使用貸借との違い
使用貸借の特徴
相続での扱い
【原則】
借主の死亡により終了
【例外】
特約がある場合
建物所有が目的の土地使用貸借
判断のポイント
- 地代・家賃の支払い有無
- 契約書の有無
- 固定資産税の負担者
更新時の注意点
普通借地権の更新
法定更新
- 期間満了後も使用継続
- 地主の異議がなければ更新
- 同一条件で更新
更新料
- 法的支払義務なし
- 慣習により支払うケースあり
- 相場：更地価格の3～5%
定期借地権の期間満了
- 更新なし
- 建物取壊し・更地返還
- 相続人が義務承継
借地権・借家権の処分
1. 第三者への譲渡
借地権の譲渡
【必要な手続き】
1. 地主の承諾（必須）
2. 承諾料の支払い
3. 譲渡契約書の作成
4. 建物の所有権移転登記
【承諾料の相場】
譲渡価格の10%程度
2. 地主への返還
借地権の放棄
- 建物の取壊し義務
- 更地返還が原則
- 立退料の交渉可能
3. 借地権の買取請求
- 建物買取請求権の行使
- 期間満了時の権利
- 時価での買取り
専門家への相談
相談すべきケース
-
地主・大家とトラブル
- 承諾料の金額
- 名義変更拒否
- 立退き要求
-
権利関係が複雑
- 転貸借がある
- 建物が共有
- 契約書がない
-
高額な借地権
- 相続税対策必要
- 売却を検討
- 分割方法の相談
専門家の種類
- 弁護士：紛争解決、交渉代理
- 司法書士：登記手続き
- 税理士：相続税評価、申告
- 不動産鑑定士：適正価格の評価
まとめ：円滑な権利承継のために
成功のポイント
-
早期の対応
- 地主・大家への連絡
- 必要書類の準備
- 賃料支払いの継続
-
適切な手続き
- 正式な通知
- 契約関係の確認
- 登記の確認
-
関係者との調整
- 地主・大家との協議
- 相続人間の合意
- 専門家の活用
借地権・借家権の相続は、適切に手続きを行えば、財産的価値のある権利として承継できます。地主・大家との良好な関係を維持しながら、確実な手続きを進めましょう。
最終更新日：2026年2月